【土地の評価方法】倍率地域の場合

はじめに

以前のコラムで相続税申告のための土地（宅地）の評価額の計算方法の中で路線価方式についてご紹介していましたが、今回はもう一つの計算方法についてご紹介します。

土地の評価

土地の評価を行う上で必要になるのが固定資産税課税明細書です。

財産を把握していくなかで課税明細書の評価額＝相続税の評価額だと思われる方もいらっしゃるかと思いますが、相続税申告上の土地の評価額と固定資産税の課税明細書の評価額は少し違います。

路線価方式と倍率方式　

・路線価方式

　　※評価方法などは過去のコラムをご参照ください。

　　　▼路線価とは？相続税申告の場面における土地の評価方法
　　　https://www.earlycross.co.jp/souzoku/rosenka/

　　　▼【土地の評価方法】路線価の見方について
　　　https://www.earlycross.co.jp/souzoku/rosenka-mikata/

・倍率方式

倍率方式とは…

固定資産税評価額に国が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式です。

　　　▼国税庁HP　財産評価基準書路線価図・評価倍率表
　　 https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

倍率方式で計算してみる

固定資産税課税明細書を準備する

毎年5月ごろに固定資産税の課税明細書がお手元に届くかと思います。

その中に評価額という項目があり、その金額を使って計算します。

倍率表を見つける

例として熊本県人吉市の人吉駅周辺を見てみます。

駅の裏側にあたる城本町が倍率地域になるので倍率表から探します。

▼画像のように調べたい土地の所在の県、市を探していきます。

　例）熊本県人吉市城本町

▼倍率表を開いて探したい町名を探し、宅地の欄から倍率を抽出。

　今回の場合は倍率は1.1になります。

計算する

　▼下記の式へあてはめてください。

　　固定資産税評価額 × 倍率 ＝ 相続税評価額

倍率地域で相続税評価が減額可能なケース

基本的に倍率地域は固定資産税評価額×倍率で相続税評価額を出しますが、下記に該当する場合など相続税評価が減額可能となることもございます。

セットバックが必要な土地

セットバックとは…

都市計画区域内にある建築基準法第４２条第２項の道路（いわゆる「2項道路」）に面する宅地は、その道路の中心線から左右に２メートルずつ後退した線が道路の境界線とみなされ、将来建築物の建て替え等（増築・改築・大規模の修繕及び大規模の模様替えを含む。）を行う場合には、その境界線まで後退（セットバック）して道路敷きとして提供しなければならないこととなっている。

詳細等は下記の国税庁のHPをご参照ください。

　　　▼国税庁HP「セットバックを必要とする宅地の評価」
　　　https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/04.htm#a-24_6

地積規模が大きな宅地

地積規模の大きな宅地とは…

三大都市圏においては500㎡以上の地積、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地で一定のものをいいます。

路線価地域だけでなく実は倍率地域にも地籍規模の大きな宅地の評価減を適用できますので必ず検討が必要となってきます。

詳細等は下記のコラムや国税庁のHPをご参照ください。

　　　▼マンションの相続税評価について
　　　https://www.earlycross.co.jp/souzoku/mannshonnnosouzokuzeihyoukanitsuite/
　　　▼国税庁HP「地積規模の大きな宅地の評価」
　　　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm

おわりに

いかがでしたか？？

土地（宅地）の評価方法は所在地によって評価方法も倍率も異なる場合があります。

なかでも今回は、

・倍率方式
・倍率表の見つけ方
・計算方法

等についてご説明いたしました。

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