土地区画整理事業施行中の宅地の評価

はじめに

　相続財産の中に土地区画整理事業施行地内の宅地がある場合、造成工事の完了がまだまだ先になっている宅地は、すぐに利用することはできません。

しかし、評価額は思っている以上に高額になることがあります。

そのような場合、宅地の評価はどのようにするのでしょう。

この記事では、土地区画整理事業施行中の宅地の評価についてご説明いたします。

土地区画整理事業とは

　土地区画整理事業とは、無秩序に建築物が立ち並ぶ既成市街地域などについて、不整形な土地の形状を整えたり、道路や公園などの必要な施設を整備するとともに、個々の宅地を整然とすべてが道路に面するように配置するなど、土地を最も利用しやすいよう再配置し区画整理する事業です。

　再配置された土地は区画整理を行う前のそれぞれの土地の位置、広さなどを考慮しながら、土地所有者のみなさんに公平になるように決められます。

土地は少し狭くなりますが、土地の形が整い、道路や公園などの公共施設が整うなど、利用しやすい地域に生まれ変わります。

現在福岡市では「貝塚駅周辺土地区画整理事業」（施行面積：約23.4ヘクタール　施行期間：令和 ３年 ３月２９日（事業計画の決定の公告の日）から 令和１１年 ３月３１日（清算期間を除く）  が施行中です。

仮換地の指定

　土地区画整理事業により、土地の形が利用しやすいように整えられて、道路に面して整然と再配置されることを「換地」といいます。

建築物等の移転や工事の必要から、将来に換地として定められるべき土地の位置や範囲を仮に指定することを「仮換地の指定」といいます。

　土地区画整理事業が行われると、従前の土地について有していた権利関係は、換地処分の公告の日の翌日から換地上(再配置された)の土地に移行することになります。

土地区画整理事業は、事業開始から換地処分が行われるまでには、長期間を要することになります。

建築物等の移転や権利関係を早期に安定させるため、換地計画で定められた事項を考慮しながら仮換地の指定が行われます。

造成工事施行中の宅地の評価(財産評価基本通達24-2)

　仮換地の指定が行われると、

　　①従前の宅地に対する使用収益権は停止されます。（処分権は残ります。）
　　　代わりに仮換地について従前地に有していた使用収益権を取得することとなります。

　　②区画整理の工事が進捗すると、従前の宅地はその形骸をとどめない場合も生じてきます。
　　　従前の宅地そのものを評価することが物理的に不可能となります。

　そこで、仮換地の指定が行われ、換地処分の公告が未了である段階で課税時期が到来した場合には、仮換地の指定されている土地については、仮換地の価額に相当する価額によって評価することとされています。

また、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして評価した価額の100分の95に相当する価額によって評価します。

換地処分により徴収又は交付されることとなる精算金のうち、課税時期において確実と見込まれるものがある場合には、徴収されることとなる精算金の額は、仮換地の評価額から控除し、交付されることとなる精算金は仮換地の評価額に加算することになります。

思わず高額な評価額となることも…。

　土地区画整理事業施行地内にある宅地は、相続税評価の計算においては、個別評価の申出が必要となります。

換地後を想定した仮換地の路線価等が設定されるため、相続発生時点の土地が造成工事途中で道路等に面しておらず、不整形な土地であっても、換地後の整然とした街区内の土地として評価しますので、高額になることが多く見られます。

おわりに

いかがでしたか？この記事では土地区画整理事業施行地内の仮換地の指定がされた宅地の評価についてご説明いたしました。

特殊な状態にある土地の評価は難しいものです。

　換地後の土地の有効利用や、利用できるまでに時間がかかることも考慮しながら遺産分割協議を進めていく必要があります。

相続税専門の税理士に依頼しましょう。

相続に関する無料相談を行っていますのでお気軽に福岡相続テラス（税理士法人アーリークロス）にご相談下さい。

※LINEでお問い合わせを受付中！

以下のリンクから公式アカウントを友だち追加して、相続に関して分からないことや相談したいことがありましたら、トークルームからお気軽にお問い合わせください！
メッセージをお待ちしています。

https://lin.ee/Fm2HWCq