賃貸物件を相続した場合の準確定申告と相続人の確定申告

はじめに

故人が賃貸物件を持っていて、家賃収入があったけれど、相続税と所得税どちらがかかるのかと悩んでいませんか？

また、相続した場合、どこまでを自分の収入・経費に計上しても良いのでしょうか？

今回は、相続があった場合の不動産所得について、準確定申告が必要なものと、相続財産に計上すべきもの、そして相続後の相続人の確定申告について解説していきます。

なお、準確定申告に関するコラムは以下にもありますので、ぜひご覧ください。
▼相続テラスコラム：準確定申告の必要書類や注意点について
https://www.earlycross.co.jp/souzoku/jyunnkakuteisinkoku/

被相続人は8/20に亡くなり、相続人はひとりのケースで考えてみましょう。

家賃は当月末に翌月分が入金されるものとします。

準確定申告が必要な家賃収入・経費

亡くなった日までに支払期日が到来しているもの

例のケースでいうと、亡くなった日までに受け取っている1-8月分の家賃は準確定申告が必要な収入となります。

8/20までに被相続人が支払っている修繕費などは、準確定申告の経費として計上します。

相続財産に含まれる家賃収入・経費

原則、日割り計算はしません。

そのため、亡くなってしまって受け取れなかった8月分家賃がもしある場合は、未収財産として相続税の申告が必要です。

8/20までに修繕工事の請求が発生しているが、支払われていないものは、未払債務として相続税申告をする必要があります。

請求書などがないか確認しましょう。

相続人の確定申告に計上する家賃収入・経費

相続発生後の9月以降に発生した収入・経費は相続人が確定申告を行うことになります。

固定資産税はどうなる？

固定資産税は1月1日を賦課期日として、1月1日現在の所有者に4～5月頃、納税通知書が送られます。

そのため、納税通知を基準とすると、賃貸物件にかかるその年の固定資産税は全額被相続人の準確定申告の経費となり、相続人の確定申告ではゼロになります。

死亡までに納期が到来しているかで判断する納期到来基準、
死亡日までに納付が完了しているかで判断する納付額基準も選択可能です。
(根拠法令：所得税基本通達　37-6(3))

賃貸物件だけでなく、ご自宅等にも同時に課税されている場合もあるので、賃貸物件にかかる固定資産税のみ計上しましょう。

ご自宅に課税されている固定資産税で、故人が納付していないものは相続税の債務に該当します。

減価償却費はどうなる？

1/1から被相続人の死亡日までの期間と、死亡日から12/31までの期間でそれぞれ月数按分して計算します。
1か月に満たない端数が生じた場合は、1か月分とカウントします。

例のケースのように、8/20に被相続人が死亡した場合、1月から8月の8か月分が準確定申告で計上されます。
相続人の確定申告では8月から12月の5か月分を計上します。

相続や贈与による財産の取得は、取得価額、未償却残高、取得時期、経過年数、耐用年数といった、被相続人の状況をそのまま引き継ぐ形になります。

通常、中古資産を購入した場合は耐用年数を合理的に見積もることが必要になります。

しかし、相続の場合は、その必要はなく、被相続人が取得してからの経過年数を確認し、耐用年数までの残期間を引き継ぐことになるので注意が必要です。

減価償却の方法については、被相続人のものを引き継がず、相続人で選択することが可能です。

おわりに

いかがでしたか？

この記事では賃貸物件を相続した場合の準確定申告と相続人の確定申告についてご説明いたしました。

今回は、相続人がひとりの場合の１番シンプルな場合についてご説明していますが、実際は遺産分割協議も絡み、より詳細な判断が必要となります。

また、準確定申告は死亡日から４か月以内が申告期限となっており、期限もタイトです。

準確定申告・相続税申告とも合わせて対応できる、福岡相続テラス（税理士法人アーリークロス）にぜひ、お気軽にご相談ください。

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