相続した居住用財産を譲渡したときの取得費は？　

はじめに

土地建物を譲渡したとき、譲渡所得の金額に所得税が課されます。
譲渡所得の金額は、売却代金から①その土地建物の取得費や②購入の際かかった費用、③仲介手数料など譲渡するためにかかった費用を差し引いて求めます。では、相続した土地建物の場合の①はいくらになるでしょうか。

１．取得費の原則

「実際の取得価額」と「収入金額の５％」のいずれか多い金額です。
「実際の取得価額」を採用する場合、建物など、使用または期間の経過により減価する資産は、取得価額から業務供用期間の償却費の額の累積額と非業務供用期間の減価の額を差し引きます。

２．相続により取得した土地建物の場合

相続（限定承認に係るものを除く）又は遺贈（包括遺贈のうち限定承認に係るものを除く｡）により取得した土地建物は相続人、受遺者が引き続き所有していたものとみなされます。
つまり、譲渡所得の計算においては相続があったとしても、土地建物の取得価額は被相続人が取得した時の価額を引き継ぎます。相続があった時の価額（時価）ではないことに留意しましょう。

３．被相続人が特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例を受けている場合

この特例は、現在所有している居住用財産(譲渡資産)を売って、新たに居住用財産(買換資産)を取得した場合に、一定要件を満たすと、所得税の課税を一定額、未来に延期することができるというものです。
住み替える被相続人にとっては嬉しい規定となっていますが、その買換資産を受け継いだ相続人がその買換資産を売る時は、取得費の計算は注意が必要です(買換資産の実額ではありません)し、未来に延期されている所得についても課税されることになるので、思わぬ税金を支払うことのなる場合もあります。

譲渡所得の金額と買換資産の取得価額

1⃣譲渡資産の収入金額X≦買換え資産の取得価額Y　の場合
　譲渡はなかったものとされ課税はされません。
　つまり、全額課税が延期されます。

　★買換資産の取得価額：取得費＋譲渡費用+Y－X

2⃣譲渡資産の収入金額X＞買換え資産の取得価額Y　の場合
　①総収入金額　X－Y＝Z
　②取得費・譲渡費用　(取得費＋譲渡費用)×Z/X
　③譲渡所得の金額＝①－②
　XがYを上回るときのその上回った部分に対応する所得だけが課税されます。
　つまり残りの所得については、買換資産を譲渡するときまで課税を延期できるということです。

　★買換資産の取得価額：(取得費＋譲渡費用)×Y/X

買換資産を譲渡するとき、★の金額が買換資産の取得価額となります。
買換資産の建築費等、実額を把握されている相続人は多数いらっしゃるとは思いますが、被相続人がこの特例を受けていたときの買換資産の取得価額はその実額ではなくなります。

過去の申告内容を確認しましょう。

譲渡資産とは…以下の３つの要件を満たす居住用財産
・譲渡年の1月1日の所有期間10年超
・譲渡者の居住期間10年以上
・ 譲渡対価1億円以下　

買換資産とは…国内にある居住用財産で、次のもの
・床面積50㎡以上の家屋
・500㎡以下の土地等　

おわりに

いかがでしたか？この記事では相続した居住用財産を譲渡したときの取得費についてご説明いたしました。
相続人が被相続人から受け継いだ土地建物を譲渡するとき、被相続人が取得した時の価額が必要になります。

それがわからないと余計な税金を納付しなけらばならなくなったり、場合によっては思わね税金を支払わなけらばならなくなります。

ご自身の保有財産についてご家族に少しでもお話ししておかれてはいかがでしょうか。

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