※R5年通達改正前なのでご留意ください　マンションの相続税評価について　

はじめに

相続が発生した場合、相続税申告が必要か否かの判断に悩む方も多いのではないでしょうか？

相続税は、財産総額が3,000万円+600万円×法定相続人数の基礎控除額を超えた額に課されますので、遺された財産全体の課税遺産総額を把握する必要があります。

預金や有価証券は比較的に把握しやすいですが、不動産の評価額を把握するのは困難です。

そこで今回は不動産の評価方法についてお伝えしたいと思いますが、土地の評価については以前ご紹介しておりますので、この記事ではマンションの評価方法についてご紹介します。

路線価とは？相続税申告の場面における土地の評価方法

マンションの土地部分の評価

マンションの評価も戸建ての評価と同じように、土地と建物に分けてそれぞれ評価を行っていきます。

マンションの一室を購入している場合、一室の所有と同時にマンションが建っている土地の一部も所有していることになるからです。

この時、ご自身が所有されている一室を専有部分。マンションの土地を所有する権利を敷地権と呼びます。

評価方法は、まずマンションの敷地全体の評価を行い、ご自身の敷地権の割合を乗じて土地の所有部分の評価額を求めます。

では、マンションの敷地面積や敷地権の割合はどこに記されているのでしょうか。

登記簿の見方

マンションの土地面積や敷地権割合は、登記事項証明書（登記簿謄本）にて確認することができます。

登記簿謄本は法務局でどなたでも閲覧することが可能です。

それでは、上の画像を元にマンションの土地の評価をしてみましょう。

前提条件

• 正面路線価：100,000円／㎡
• 面積（地積）：17,200㎡
• 敷地権の割合：2,000,000分の7,500

①マンションの土地全体の評価を行います
　100,000円×17,200㎡＝1,720,000,000円

②土地全体の評価額に敷地権の割合を乗じ、自身の所有部分の評価を行います
　1,720,000,000円×7,500／2,000,000＝6,450,000円（土地の評価額）

なお、マンションの土地については敷地が大きい為、上記の土地評価額から減額できる可能性があります。

下記にご説明いたします。

地積規模の大きな宅地について

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地の事をいいます。

この土地については、一定の要件を満たす場合に評価額が減額されます。

ちなみに福岡県は三大都市圏以外に該当します。

敷地が1,000㎡以上のマンションを所有されてる方は減額の要件を確認されることをお勧めいたします。

地積規模の大きな宅地の計算式

この計算式で求めた規模格差補正率を路線価に乗じて土地の評価行うことによって、評価額を減額できます。

計算式に出てくるＡ・Ｂ・Ｃについては下記の表をご参考ください。

三大都市圏に所在する宅地

三大都市圏以外の地域に所在する宅地

マンションの建物部分の評価

マンションの建物の部分については、戸建ての評価と同じく、固定資産税評価額にて評価します。

毎年４月頃に自宅へ届く、固定資産税納税通知書をご確認ください。

固定資産税納税通知書の例

賃貸マンションの評価　

所有のマンションを他人に賃貸している場合、土地は貸家建付地、建物は貸家評価となり、一定の評価減が可能です。

土地（貸家建付地）の計算式
評価額＝敷地所有部分の評価額×（１－借地権割合×借家権割合）

建物（貸家）の計算式
評価額＝建物の評価額×（１－借家権割合）

敷地権割合の確認方法については下記をご参考ください。

【土地の評価方法】路線価の見方について

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、お亡くなりになった方が居住していた宅地や事業を行っていた宅地に対し、一定の要件を満たす場合はその宅地のうち一定の面積の部分についての評価額を減額できるというものです。

戸建てにもマンションにも適用することができます。

減額される割合等

上の表から分かるように、お亡くなりになった方の居住に使われていたマンションの土地に対して、要件を満たせば評価額が８０％減額されます。

また、要件を満たせば賃貸マンションにも適用できます。この場合、評価減は５０％です。

小規模宅地等の特例についての詳しい内容は下記コラムをご覧ください。

相続した実家の土地が非課税となる？小規模宅地等の特例とは？

おわりに

いかがでしたか？

この記事では、
・マンションの評価方法
・マンションの評価に適用できる特例
についてご説明いたしました。

中でも「地積規模の大きな宅地」「小規模宅地等の特例」につきましては、判定方法が複雑ですので、適用できる可能性のある方は相続専門の税理士へご相談することをお勧めいたします。

福岡相続テラスでは、1時間の初回無料相談を行っておりますので、是非お気軽にお問い合わせください。

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