相続不動産は分割方法によって売却後の手取り額がかわります【換価分割と代償分割の違い】

はじめに

相続した実家などの不動産を売却して相続人間で現金で分ける方も多いのではないでしょうか？

不動産の売却の前に遺産分割協議書を作成していくことになるのですが、その書き方次第ではかかってくる税金が異なる可能性があります。

その書き方というのが「換価分割」と「代償分割」です。

不動産の換価分割と代償分割は似ている部分もあるのですが、手順に違いがあるので売却時の税金に違いが生じます。

つまり不動産売却後の手取り額が異なることとなります。

この記事では、換価分割の場合と代償分割の場合の課税関係に着目して両者の違いについてご紹介します。

換価分割と代償分割

そもそも相続財産の分割方法は

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割

の三つの方法があります。

現物分割とは、A不動産を長男へ、B不動産を次男へというように相続財産一つ一つを相続人に帰属させていく方法をいいます。

換価分割とは、財産を売却したのちにその売却代金を予め決めておいた分配割合で現金を割り振る方法を言います。

代償分割とは、A不動産を長男が相続する代わりに1000万円を不動産を相続した長男から次男に支払う方法をいいます。

換価分割と代償分割による売却時の税金の違い

（1）換価分割
換価分割では、相続人全員で不動産を売却し、その売却収入を相続人で分配することになります。

したがって、売却代金が分配を受けた相続人全員に帰属することになるので自分が取得した金額に応じて不動産売却にかかる所得税等を負担することになります。

（2）代償分割
代償分割では、相続人の一人が不動産を取得することになるので売却にかかる税金はその不動産を取得した相続人一人にかかってくることになります。

不動産を譲渡した際の特例を使えるように分割を工夫する

不動産を売却した際には様々な特例が存在します。

中でも
・居住用不動産の3000万円の特別控除の特例
・相続税の取得費加算の特例
・空き家譲渡特例
が主に相続した不動産にかかわってくるのではないでしょうか。

この中でも、居住用不動産の3000万円の特別控除の特例と相続税の取得費加算の特例の二つは誰が相続したかで特例が使えるかどうかが異なってきます。

上記の換価分割か代償分割かの話でいくと、
換価分割：全員で売却
代償分割：一人の人が売却
こういう手順となります。

不動産の売却代金が3000万円で相続人が長男（被相続人と同居）、次男の二人のケースで考えてみます。

代償分割を選択した場合だと亡くなった親と一緒に住んでいた長男が不動産を売却すると、居住用不動産の3000万円の特別控除の特例を使うことによって税金は0円です。
※収入3000万円－特別控除3000万円＝0円

換価分割を選択した場合で取得割合を2分の1ずつとすると、長男は当然居住用不動産の3000万円の特別控除の特例を使うことができますので税金は0円です。
※収入1500万－特別控除3000万円＝0円

しかし、亡くなった親と一緒に住んでいなかった次男についてはこの特例が使えませんので1500万円に対して税金が発生します。

このように特例を適用できるか否かによって大きく税額負担が異なることになりますので、不動産を売却する予定がある際は遺産分割方法に気を付ける必要があります。

売却代金を分ける際の遺産分割協議書の記載の仕方

換価分割と代償分割については現物の分割と違って遺産分割協議書の記載が特殊となっております。

下記のような例文をあげておきますのでご参照下さい。

（1）換価分割の場合
１．次の土地については、売却し、その売買代金から売却に要する一切の費用を控除した残金を、甲、乙及び丙が、それぞれ3分の1の割合で取得する。

　　 所 　 在　 福岡市中央区天神●丁目
　　 地　　番　　●番●
　　 地　　目　　宅地
　　 地　　積　　●平方メートル

（2）代償分割
１．甲は、以下の遺産を取得する。
土地

　　 所 　 在　 福岡市中央区天神●丁目
　　 地　　番　　●番●
　　 地　　目　　宅地
　　 地　　積　　●平方メートル

２．甲は、第１項に記載の遺産を取得する代償として、乙に対し、●●円を令和●年●月●日までに支払う。

おわりに

本記事では相続した不動産を売却する際の分割方法とそれに関わる税金についてまとめました。

現物で分割するのか、換価分割と代償分割のどっちの手法をとればいいのかを理解せずに遺産分割を行うと思わぬ税負担が生じる可能性があります。

税金を考慮しながら遺産分割協議を行うためにも相続専門の税理士に相談して
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