被相続人が生前に売買契約をしていた土地等の譲渡所得

はじめに

被相続人が生前に売買契約をしていた土地の譲渡所得ってどうなるの？と悩んでいませんか？

この記事では、被相続人の所得とするのか、引き継いだ相続人の所得とするのか、その判断基準を示しながら、ご説明していきます。

誰の所得となるのか？

被相続人が生前に売買契約をしている土地で、実際に対価のやりとり、売買による所有権移転登記が行われたのが相続開始後であった場合、誰の所得として計上すべきでしょう？

被相続人でしょうか？

売買契約を相続した相続人でしょうか？

答えは、被相続人の所得とすることもでき、相続人の所得とすることもできます。

個人が土地や建物を譲渡した場合に、譲渡所得として収入計上すべき時期は、原則、その土地や建物の引渡しがあった日となります。

ただし、その譲渡に関する契約の効力発生の日の所得として申告することも認められています。

どちらの所得としたらお得？

答えは、ケースバイケースです。

以下の点に留意して、どちらの所得とするか考えましょう。

①引渡しがあった日を譲渡した日と考えた場合(原則)

イ. 相続人が譲渡したと考え相続人が確定申告することとなります。

ロ. 相続後、相続人のマイホームとして使用していれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除を適用することができます。

また、取得費加算の規定も併用することが可能です。

ハ. 相続人のマイホームとしていなくても、要件を満たせば被相続人居住用家屋等の3,000万円の特別控除（空き家譲渡特例）を適用することができます。

ただし、この場合は取得費加算とは選択適用です。

ニ. 相続人は譲渡の翌年、この譲渡所得について住民税がかかります。

ホ. 相続人が国民健康保険料を支払っている場合は、翌年の保険料がアップします。

補足：この場合における相続人のマイホームとされているか否かの判断は厳密に行われます。

一時的な居住ではなく、真に居住しているかどうかで判断します。(平成28年3月16日裁決ほか)

②契約の効力発生の日を譲渡した日と考えた場合(特例)

イ. 被相続人が譲渡したと考え、被相続人の準確定申告をすることになります。

ロ. 被相続人のマイホームであれば、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を適用することができます。

ハ. 被相続人の相続税の計算上、この譲渡による所得税が債務控除の対象となります。

ニ. 被相続人は、譲渡の翌年1月1日に存在していないため住民税はかかりません。

おわりに

いかがでしたか？

この記事では被相続人が生前に売買契約をしていた土地等の譲渡所得について、被相続人の所得とするのか、相続人の所得とするのか、譲渡に伴い発生する各種税金等を示しながらご説明いたしました。

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