はじめに

こんにちは。税理士法人アーリークロスです。
令和6年度確定申告の時期になりました。
不動産を売買したら確定申告が必要です。そう言われても、 「具体的に何をすればいいの？」 「確定申告って難しそう…」 と悩んでいませんか？
本記事では、不動産譲渡の確定申告について、わかりやすく解説しますので最後までぜひご一読ください。

不動産譲渡と確定申告の必要性

不動産譲渡は、主に土地や建物を譲渡することをいいます。
不動産の譲渡によって得た所得を譲渡所得といい、事業所得や給与所得とは別で所得が計算されます。この計算方式を申告分離課税と呼びます。
主に、不動産譲渡で確定申告が必要となる方は、自分が住んでいたマイホームを売却されたり、相続で取得した住居を売却されたり、建物の価格が上昇し多くの利益が見込める場合に売却された方です。

計算方法

譲渡する不動産の所有する期間によって、税率が異なるので注意が必要です。それぞれ、長期譲渡所得、短期譲渡所得と言います。
この長期譲渡所得と短期譲渡所得の判断基準は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年か否かで判断します。例えば、2019年4月に取得した不動産を2024年10月に譲渡した場合、カレンダー上では5年以上の所有となりますが、2024年1月1日時点で5年を越えていないため、この場合は短期譲渡所得で計算します。

【算式】
譲渡価額 ー（取得費＋譲渡費用）ー 特別控除＝課税譲渡所得
課税譲渡所得×税率（長期 or 短期）＝税額

※No.3252 取得費となるもの｜国税庁

※No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁

具体的な計算方法①不動産の売却が長期譲渡の場合

【例】
（ⅰ）課税譲渡所得の計算
譲渡価額9,000万円 ー（取得費4,000万円＋譲渡費用1,000万円）ー 特別控除0円＝4,000万円

（ⅱ）税額の計算

所得税	40,000,000円×15％＝6,000,000円
復興特別所得税	6,000,000円×2.1%＝126,000円
住民税	40,000,000円×5%＝2,000,000円
税額の合計	8,126,000円

4,000万円の所得に対して税率20.315%

具体的な計算方法②不動産の売却が短期譲渡の場合

【例】
（ⅰ）課税譲渡所得の計算
譲渡価額1億円 ー（取得費7,000万円＋譲渡費用500万円）ー 特別控除0円＝2,500万円

（ⅱ）税額の計算

所得税	40,000,000円×30%＝12,000,000円
復興特別所得税	12,000,000円×2.1%＝252,000円
住民税	25,000,000円×9%＝3,600,000円
税額の合計	15,852,000円

4,000万円の所得に対して税率39.63%

長期譲渡所得と比較して、10.315%負担増！

このように、約770万円ほど税額が異なります。

必要書類

• 登記簿謄本
• 取得費用が分かる領収書や契約書
• 譲渡費用が分かる領収書や契約書
• 不動産購入時の売買契約書
• 不動産売却時の売買契約書
• 特例を受けるために必要な書類

※詳細はお問い合わせください。

おわりに

いかがだったでしょうか。

不動産譲渡の計算は、取得費になるものと譲渡費用になるものの判別が個人では難しいです。税務署から否認された場合、追加で多額の税金を払わなければならない可能性があります。ご自身での申告に不安のある方はお気軽にご相談ください。経験豊富な専門スタッフが、お客様一人ひとりに最適なご提案をさせていただきます。

不動産の譲渡で損失が出ても、一定の条件を満たせば他の所得との損益通算が可能です。通算しても控除しきれない損失は3年間繰り越して控除できます。譲渡損失が出た場合も一度弊社にご相談ください。

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