相続節税対策①　特例を上手に利用する　その２

今回は、前回の続編として、小規模宅地等の特例について簡単にご説明します。

この特例は、一定の要件を満たすと居住用建物等その他の敷地の相続税評価額を80%減額（貸付事業用宅地等は50%）できる制度です。

土地の相続税評価額は、土地が面した道路に振られている１㎡当たりの価格（路線価）を基礎として、地形、周辺環境、利用状況等を加味して算出されます（福岡の路線価図はこちら）。たとえば、路線価が20万円で300㎡の居住用宅地の通常の相続税評価額は、20万円×300㎡=6,000万円になります。これに、小規模宅地等の特例を適用すると、6,000万円×80％=4,800万円が減額されるので、評価額は1,200万円になります。

特例を利用するためには、相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地（特定居住用宅地等）などで、一定の要件に該当する被相続人の親族が、相続または遺贈により取得したものである必要があります。なお、ここでいう一定の要件とは、下記のいずれかに該当することを言います。

①宅地等の取得者が、配偶者である

②宅地等の取得者が、被相続人の同居の親族もしくは生計を一にする親族で、その宅地等を保有・居住し続ける

③宅地等の取得者が、相続開始前3年以内に日本国内で自分または配偶者が保有する家屋に居住したことがない親族で、その宅地等を保有し続ける

ちなみに、この制度は、平成26年より適用要件が緩和されています。具体的には、同居していた被相続人が老人ホームに入っていた場合は、①被相続人に介護が必要であるために入所しており、②自宅が貸付等の用途に使われていないのであれば、この特例を利用することができるようになりました。また、二世帯住宅において、玄関も内部も別の完全二世帯住宅であっても同居とみなし特例の適用対象になりました。

また、小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等のほかにも、特定事業用宅地等や貸付事業用宅地等などが対象となっており、それぞれ要件、限度面積や減額割合等が異なります（詳細はこちら）。対象となる宅地が1種類のみの場合面積上限は下記のとおりとなりますが、2種類以上の宅地があり、優先して適用する宅地が上限までいかない場合には、調整計算が必要となる場合があります。

適用対象面積の調整計算式

Ａ×200㎡/400㎡　＋　Ｂ×200㎡/330㎡　＋　Ｃ　≦　200㎡

Ａ：特定居住用宅地等の面積

Ｂ：特定事業用宅地等の面積

Ｃ：貸付事業用宅地等の面積

自宅のほかにマンションやアパートを所有している場合に貸付事業用宅地等を選択すると、減額割合は50%になります。しかし、貸家建付地の場合には、入居者の間接的な利用の権利分を差し引いて評価されるため、評価をより減額できる可能性があります。

貸家建付地の評価額=自用地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合30%）

上記の計算に、さらに、50％の評価減ができるため、マンション等の路線価が自宅にくらべて高い場合などはこちらを優先的に選択したほうがよいケースがあります。

また、平成27年1月以降は、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等のみの場合は調整計算が不要になり、完全併用できるようになりました。この結果、更地を事業用宅地として積極的に転用して730㎡まで80%減額できる効果を最大限利用することで相続税の大幅な節税が可能になります。

このように、小規模宅地等の特例は上手に利用すれば相続税を大幅に減額することができます。ちなみに、小規模宅地等の特例を利用する際に、相続人が配偶者と子の場合には、二次相続を考慮して子に相続させたほうが有利な場合が多いので、誰が相続するかに関しても十分検討する必要があります。

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